Possedere un immobile comporta quasi sempre qualche versamento con F24. I due più comuni sono l'IMU, dovuta al Comune, e la cedolare secca, se l'immobile è affittato e si sceglie questo regime. Ma chi deve pagare, esattamente? Ecco i casi più frequenti.
IMU: paga il "possessore"
L'IMU è dovuta da chi ha la proprietà o un diritto reale sull'immobile:
- proprietario (anche se l'immobile è affittato o dato in comodato);
- usufruttuario: se c'è un usufrutto, paga lui, non il nudo proprietario;
- titolare del diritto di abitazione, ad esempio il coniuge superstite che continua a vivere nella casa familiare;
- locatario finanziario, per gli immobili in leasing, dalla stipula del contratto;
- concessionario di aree demaniali.
Non paga l'IMU l'inquilino in affitto, né chi ha l'immobile in comodato.
Comproprietari
Se l'immobile è in comproprietà, ciascun comproprietario paga per la propria quota e per il periodo di possesso. Ad esempio, due fratelli che ereditano al 50% una casa dei genitori pagano ognuno metà dell'imposta, con un proprio F24. L'esenzione per l'abitazione principale spetta solo al comproprietario che vi abita e vi ha la residenza.
Casa coniugale assegnata dopo la separazione
In caso di separazione o divorzio, la casa familiare assegnata con provvedimento del giudice al genitore affidatario dei figli è considerata abitazione principale del coniuge assegnatario, che ne è titolare di un diritto di abitazione ai fini IMU. In pratica l'altro coniuge, anche se proprietario, non paga l'IMU su quella casa.
Eredi
Dopo un decesso, l'IMU per il periodo successivo è dovuta dagli eredi, ciascuno per la propria quota, a partire dalla data di apertura della successione. Se il defunto viveva nell'immobile, per gli eredi non sarà abitazione principale (salvo che vi trasferiscano la residenza), quindi l'imposta è dovuta. Per pagare a nome di un familiare leggi la guida Pagare l'F24 per un familiare.
Le scadenze IMU
Acconto entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre. Per il 2026 il saldo scade mercoledì 16 dicembre. Dettagli, codici e compilazione nella guida IMU 2026.
La cedolare secca sugli affitti
La cedolare secca è un regime opzionale per i proprietari persone fisiche che affittano immobili abitativi (e, a certe condizioni, negozi): al posto dell'IRPEF e delle addizionali si paga un'imposta fissa del 21% sul canone (10% per i contratti a canone concordato nei Comuni previsti). In più non si pagano imposta di registro e di bollo sul contratto.
La cedolare secca si dichiara nella dichiarazione dei redditi e segue lo stesso schema di saldo e acconti dell'IRPEF:
- 1842 – saldo;
- 1840 – primo acconto;
- 1841 – secondo acconto o unica soluzione.
Se presenti il 730 con sostituto d'imposta, la cedolare secca viene trattenuta in busta paga o sulla pensione. In tutti gli altri casi si paga con F24.
Affitto senza cedolare secca
Se non scegli la cedolare secca, il canone si somma agli altri redditi e viene tassato con l'IRPEF. In questo caso alla registrazione del contratto e ad ogni annualità si paga l'imposta di registro, con il modello F24 ELIDE, normalmente a carico per metà del proprietario e per metà dell'inquilino.